March 06, 2019

CCL跌穿180點返4月水平

CCL跌穿180點返4月水平

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(Centa-City Leading Index,CCL)最新報179.18點,按周跌0.68%,連跌8周共4%。本周指數反映10月29日至11月4日二手市況,即本地銀行加息後第5周,當時天水圍嘉湖山莊3房以呎價9,147元沽,重返年初水平。

本周指數重返4月份水平,屬於近7個月以來,首次跌穿180點水平。此外,本周8個指數每周下跌3次,表明房地產市場已進入調整期。本周指數以港島區指數跌1.28%最多,最新報182.6點;至於港島及九龍樓價跌勢顯著擴大,兩周分別累跌3.05%及2.85%。

中小戶領跌一城按月挫3.9%

近日細價樓跌勢明顯,以沙田第一城為例,呎價報15,446元,按月跌3.9%。中原地產研究部高級聯席董事黃良升指出,中小型單位樓價最新報179.41點,連跌12周共5.2%,平該指數2000年最長連跌紀錄,反映中小型單位是今次大市下調的主線。他續指,近日樓價跌勢有轉快跡象美股 行情,中小型物業於農曆新年前後,樓價由高位可跌近2成(以7月份高位189.44點計,回落至約152點,即2017年3月水平)。

至於首階段樓價的調整(高位跌7至8%,以8月份高位188.64計,回落至約175點,即2018年3月份水平),會於今年年底出現,較早前估計農曆新年前後提早。

另外,利嘉閣地產研究部指出,全港50個指標屋苑共錄1,250組客於本周末2天預約睇樓,按周再升1.6%,錄得4連升。然而,市場形勢不明朗,二手交易仍然很小。

北京房地產市場:二手房價格

由於北京公積金新政9月13日的影響,北京二手房市場的降溫速度進一步加快,比預期更悲觀。官方在線注冊數據和機構注冊數量均有所下降。雖然成交量平均,交易結構有所改變,但只是為了控制寬松的政策環境,北京二手房價格呈下降趨勢。

21世紀經濟報道記者抽樣調查北京部分二手房市場。調查發現,由於監管和限制措施對住房緊縮的影響,目前對北京二手房市場的支持主要是剛性購房者。在這種背景下,買家有更多的議價能力,所以北京的二手房價格很多。

安居克房地產研究所(Anjuke Real Estate Research Institute)首席分析師張波向21世紀經濟記者表示,9月份出台的新的北京公積金政策在冷卻房地產市場方面起到了催化作用。在房地產市場調控的背景下,今年8月北京市場出現了一些價格下跌的現象,購房者的心態開始發生變化,資金政策本身加快了降溫的進程。從北京9月份的公積金政策來看,不僅住房貸款、貸款上限與存款年限掛鉤,購房者在短時間內支付也有一定的影響。

公積金貸款比率大幅下降

2017年實施"317新政”後,使用商業貸款的客戶比例逐步下降,使用公積金貸款的客戶比例逐步上升。從今年3月至9月,公積金客戶所占比例已超過30%,除商業貸款外,二手房交易全額已成為北京市最常用的支付方式。九月推出新公積金政策後,新的首付比例,長期貸款周期,以及第二套"償還房屋及償還貸款”,大大減少了公積金貸款的使用和使用,導致城市公共儲備的比例。商業貸款比例的急劇下降被動地增加了。

據我愛我家(000560)集團研究院統計,2018年10月北京我愛我家達成的二手房交易中,33.3%的客戶使用的是全款支付,較9月增加3.6個百分點;31.6%的客戶使用商業貸款,較9月增加11.2個百分點;11.2%的客戶使用市管公積金,較9月減少了14.7個百分點;14.7%的客戶使用市管組合貸款,較9月減少0.8個百分點;另有9.2%的客戶使用其它支付方式,較9月增加0.8個百分點。

顯然,9月13日推出的最新的公積金政策對市場產生了重大影響。我愛我家集團研究院統計顯示,10月北京二手住宅共網簽8879套,環比9月減少41.9%,同比2017年10月增長44.1%。今年5月,北京二手房交易量創下新年新高。 6月至9月的在線注冊數量穩定在15,000套左右。然而,公共基金新基金在9月份的推出打破了這種狀態,網上注冊在10月份出現。a顯著減少。雖然11天的假期有一定的影響,但腰圍的下降仍然表明這一政策對市場有著重大的影響。

從單日網簽量看,10月的下滑同樣明顯。過去一年的為期一天的在線簽約趨勢顯示,北京二手住宅的單日淨簽約基本上不到一年前的500套。此後,市場逐漸複蘇,一度達到一天,但5月後市場再次下跌。9月13日公積金新政出台後,14日大批網簽突擊完成,單日網簽量達到了2251套。進入10月後,單日在線標牌進一步下降至500套。盡管它沒有回到去年500套的低點,但市場繁榮已經回到了一年前的水平。

從安居客線上掛牌的房源的價格來看,11月相比10月已經出現下跌趨勢,北京11月二手房均價59713元/m2,環比10月下跌0.38%,掛牌房源量近三個月變化不大,但用戶訪問量出現一定程度的下滑,9、10兩個月相比今年最高峰的3月,用戶訪問下滑了近四成,目前的訪問量和今年1、2月基本持平。

張波認為,一方面,北京市場的投機氣氛基本蕩然無存,作為目前調控最嚴的城市,北京的投機性需求目前已經基本被趕出場外,北京市場也因此變得更為理性,目前購房者自住需求比例極高;另一方面,觀望的氣氛開始占據上風,目前市場上二手房想快速成交大都會采取更大幅度降價方式,而成交周期也被明顯拉長,掛牌三個月及以上都未成交的房源亦屬於普遍現象。

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Posted by: jinmei at 03:30 AM | No Comments | Add Comment
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